Москва-Сити вошла в зону дефицита: что это значит для арендаторов и инвесторов
По итогам первого квартала 2025 года доля вакантных офисных площадей класса A в деловом центре «Москва-Сити» достигла исторического минимума — всего 1,9% без учета вторичного предложения. Такие данные приводит NF Group, отмечая также рост средних арендных ставок до 65,6 тыс. рублей за квадратный метр в год. На фоне ограниченного предложения рынок консолидируется вокруг крупнейших игроков — девелоперов, институциональных арендаторов и государственных структур.
Почему спрос растёт, а предложений — всё меньше
Несмотря на то, что с 2022 года многие международные арендаторы покинули рынок, их ниши быстро заняли российские компании. Это привело к росту спроса на качественные офисные пространства, особенно в премиальных локациях. Большинство новых объектов вводятся в эксплуатацию с уже предзаполненным пулом арендаторов или покупателей, что резко снижает доступность офисов в продаже и аренде.
В качестве примера — премиальный комплекс iCITY от MR Office. По данным компании, в 2024 году 70% сделок здесь пришлись на покупку целых этажей, а спрос на офисные блоки от 1800 м² превысил 50% от общего объема сделок. Сегодня это практически единственный проект с доступным первичным предложением в Москва-Сити.
Государственный спрос меняет правила игры
Значительную роль в снижении доли свободных площадей сыграли крупные государственные сделки. В 2024 году РЖД приобрела 262,8 тыс. м² офисов в небоскребе Moscow Towers. А годом ранее Правительство Москвы выкупило 44,6 тыс. м² в iCITY. Эти сделки не только повлияли на доступность офисов, но и зафиксировали новый уровень рыночной стоимости и требований к объектам.
Премиум-объекты как инвестиционный актив
Средняя стоимость квадратного метра в продаже достигла 752,5 тыс. рублей, а аренда — 65,6 тыс. рублей в год. Аналитики считают, что при текущей динамике арендных ставок и минимальной доле вакантности рынок Москва-Сити предлагает уникальные возможности для инвесторов. Покупка целых этажей становится инструментом не только размещения бизнеса, но и защиты капитала в условиях инфляционных рисков.
Что предлагает iCITY — и почему он задаёт тренд
Комплекс iCITY спроектирован известным архитектурным бюро Helmut Jahn и включает две башни высотой 147 и 258 метров. Среди особенностей — открывающиеся окна, sky-террасы, атриумы с зонами отдыха и сертификация по стандартам LEED, BREEAM, WELL и «Клевер». Инфраструктура и транспортная доступность (три станции метро, МЦК, МЦД) делают проект одной из самых гибких деловых локаций Москвы.
MR Office, девелопер проекта, реализует стратегию создания офисных экосистем, интегрированных в городскую среду. В портфеле компании — штаб-квартира ЦБ РФ в квартале SLAVA, штаб-квартира «Яндекса» и другие знаковые объекты.
Резюме: дефицит — новый стандарт для рынка Москвы-Сити
Минимальный уровень вакантности в Москва-Сити — не временное явление. Это отражение глубинного изменения структуры рынка: при росте спроса и ограниченном предложении ставки аренды будут продолжать расти, а инвесторы — закрепляться в ключевых локациях. В этих условиях покупка офисных площадей превращается в актив с высокой капитализацией, а аренда — в услугу с растущей ценностью.
