Инвестиции в офисную недвижимость сокращаются, но спрос на отдельные блоки и этажи быстро растет. По данным CORE.XP, в первом полугодии 2026 года объем таких сделок увеличился в 2,3 раза, тогда как вложения в офисы в целом снизились на 14%. Более трети новых офисных площадей, заявленных в Москве на 2026–2030 годы, планируется продавать в том же формате.
В первом полугодии в офисную недвижимость инвестировали 128 млрд рублей. Из них 52,1 млрд рублей, или около 41%, пришлось на отдельные блоки и этажи. Годом ранее объем таких сделок составлял 22,5 млрд рублей, а их доля — 15%.
Общий объем вложений в офисы при этом снизился на 14%. Рост блоков и этажей происходит не вместе с рынком, а внутри сокращающегося сегмента: за год на этот формат стала приходиться существенно большая часть инвестиционного капитала.
Меньший лот, прямое владение
CORE.XP связывает интерес к офисным блокам и этажам в том числе с меньшим чеком входа. Инвестор может напрямую владеть недвижимостью и контролировать актив, не приобретая крупный объект целиком.
Меняются и цели покупок коммерческой недвижимости. По данным CORE.XP, доля инвестиций с целью получения дохода выросла за год с 53% до 75%. На недвижимость для собственных нужд пришлось 25% вложений — вдвое меньше, чем годом ранее.
Офисный блок при такой модели становится самостоятельным инвестиционным активом, а не только частью здания для размещения собственного бизнеса. Но формат сделки сам по себе не определяет качество инвестиции. Генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев обращает внимание на локацию, качество объекта и его финансовые показатели.
Читайте также: Крупные офисные блоки становятся узким местом для штаб-квартир в Москве
Девелоперы наращивают предложение блоками
CORE.XP оценивает объем нового офисного строительства в Москве в 2026–2030 годах в 7,3 млн кв. м — втрое больше, чем в предыдущую пятилетку. Около 53% анонсированного объема реализуется через продажу.
Более 2,8 млн кв. м, или свыше трети новых площадей, предлагается блоками или этажами. Формат, на который уже приходится 41% офисных инвестиций, получает значительный объем нового предложения.
Анонсированные площади не равны будущему объему сделок и не гарантируют сохранения нынешних темпов спроса. Однако без достаточного предложения рост этого инвестиционного формата был бы ограничен самим выбором доступных объектов.
Дробление здания при этом не обязательно означает движение к минимальным площадям. По оценке Пинаева, привлекательными могут быть более крупные лоты или расположенные рядом блоки, которые можно объединить в единое помещение с учетом требований арендатора.
Размер лота определяет необходимый объем вложений, но не исчерпывает характеристики актива. Конфигурация помещения, локация, качество здания и финансовые показатели сохраняют значение при выборе объекта.
Росту еще предстоит пройти проверку временем
За год объем инвестиций в офисные блоки и этажи вырос с 22,5 млрд до 52,1 млрд рублей, а их доля — с 15% до 41%. Одновременно 2,8 млн кв. м новых офисных площадей заявлены к продаже в таком формате.
Одного годового интервала недостаточно, чтобы считать новую структуру рынка устойчивой. Пока данные фиксируют более узкий, но существенный сдвиг: при сокращении офисных инвестиций в целом отдельные блоки и этажи заняли около двух пятых вложений в сегмент, а новое строительство расширяет предложение таких активов.
