Инвестиции в коммерческую недвижимость России сокращаются: по предварительной оценке CORE.XP, за январь—сентябрь 2026 года объем вложений снизится на 25%. При этом спад не выглядит равномерным оттоком капитала: сильнее всего проседают приобретения объектов для собственных нужд, тогда как инвестиционные сделки занимают большую часть рынка, а внутри отдельных сегментов сохраняются более устойчивые форматы.
По оценке CORE.XP, доля приобретений коммерческой недвижимости с инвестиционными целями за девять месяцев вырастет с 64% до 83%. Их объем составит 350 млрд руб.
Падение идет с разной скоростью
Общий объем инвестиций в недвижимость России за девять месяцев 2026 года, по предварительным данным CORE.XP, превысит 600 млрд руб. против 679 млрд руб. годом ранее. Коммерческая недвижимость снижается заметно сильнее рынка в целом: вложения в нее сокращаются на четверть, до 421,3 млрд руб.
Жилая недвижимость остается единственным сегментом с ростом вложений. CORE.XP оценивает их примерно в 178,6 млрд руб., что на 45% выше результата годом ранее. Доля жилья в общем объеме инвестиций увеличивается на 11 п.п., до 29%. В коммерческой недвижимости динамика обратная, причем глубина спада сильно различается по сегментам.
Инвестиции в офисы сокращаются на 22%, в торговые объекты — на 23%, в производственно-складскую недвижимость — на 14%, в гостиницы — на 60%.
Инвестиционные покупки занимают большую долю
Объем приобретений активов для собственных нужд сокращается в 2,4 раза — со 174 млрд до 71,6 млрд руб. На этом фоне инвестиционные покупки занимают существенно большую часть коммерческого рынка, хотя его общий объем снижается.
Спад вложений в коммерческую недвижимость поэтому не сводится к потере интереса инвесторов. Структуру рынка сильнее меняет резкое сокращение покупок конечными собственниками.
Читайте также: Падение инвестиций на 30% ужесточило отбор активов в коммерческой недвижимости двух столиц
Склады снижаются медленнее
Крупнейшим направлением вложений остается офисная недвижимость — более 195 млрд руб. за девять месяцев, около трети общего объема инвестиций в недвижимость и почти половина коммерческих вложений. При этом офисный сегмент сокращается на 22% год к году.
Внутри него динамика расходится еще сильнее. Около 63 млрд руб., примерно треть офисных инвестиций, приходится на покупку розничных офисов. Это на 31% больше, чем годом ранее. CORE.XP связывает рост с интересом инвесторов и конечных собственников к офисным блокам как инструменту размещения капитала, а также с выходом на рынок большего числа новых проектов.
Для логистической недвижимости показательнее производственно-складской сегмент. CORE.XP оценивает вложения за девять месяцев примерно в 109 млрд руб. — на 14% меньше, чем год назад, но заметно лучше динамики коммерческой недвижимости в целом.
Большая часть капитала здесь приходится на BigBox — 67%. Производственные объекты получают 16% вложений, Light Industrial — 14%, дата-центры — 3%. Light Industrial при этом удерживает объем инвестиций примерно на прошлогоднем уровне — около 15 млрд руб., а его доля увеличивается на 3 п.п.
В торговой недвижимости объем сделок сокращается до 89 млрд руб., на 23%. Гостиничный сегмент показывает самое глубокое снижение среди крупных направлений — на 60%, до 18 млрд руб.
Ограничение не только в стоимости денег
CORE.XP связывает охлаждение инвестиционной активности не только с дорогим финансированием. По оценке компании, рынку не хватает качественных объектов, способных обеспечить требуемую инвесторам доходность. Крупные готовые активы для приобретения под собственные нужды также остаются ограниченным предложением.
Эта оценка согласуется с изменением структуры сделок, но не объясняет полностью сокращение покупок конечными собственниками. Данные CORE.XP фиксируют сам сдвиг; для более детального разбора его причин потребовалась бы дополнительная база.
По прогнозу CORE.XP, общий объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2026 года составит 800–1 000 млрд руб. против 1,1 трлн руб. годом ранее.
Рынок коммерческой недвижимости в 2026 году становится меньше, но не однороднее. Инвестиционные покупки занимают в нем большую долю, сделки для собственных нужд резко сокращаются, а отдельные форматы — в том числе Light Industrial — проходят спад устойчивее рынка в целом.
