Аналитики консалтинговой компании Core.XP совместно с девелопером Level Group провели исследование ценовой динамики офисной недвижимости Москвы. Согласно данным, на момент ввода бизнес-центров в эксплуатацию стоимость квадратного метра с начала строительства в среднем увеличивается на 40%.
Основные факторы роста цен
Рост цен на офисные площади обусловлен:
- Удорожанием строительных материалов;
- Колебаниями валютных курсов;
- Увеличением затрат на рабочую силу.
Среднегодовой темп роста цен с 2019 по 2024 год составил 16% для всех классов офисных объектов. Наибольший рост зафиксирован в сегменте бизнес-центров класса А, на который приходится порядка 90% нового строительства.
Динамика цен по стадиям строительства
Исследование показало, что покупка офисов на стадии котлована обходится дороже, чем на более поздних этапах. Инвесторы готовы платить премию за ожидаемый рост стоимости объекта. Однако по мере приближения к завершению строительства темпы роста замедляются, так как основные риски минимизируются.
На февраль 2025 года:
- В строящихся бизнес-центрах класса А (предлагаемых под штаб-квартиры) цена квадратного метра достигает 394 000 рублей.
- В готовых офисах аналогичного класса стоимость ниже — 320 000 рублей за квадратный метр.
- В бизнес-центрах с продажей помещений в «нарезку» цены составляют 390 000 рублей на этапе строительства и 408 000 рублей в готовых зданиях.
Инвестиции и спрос
На ранних стадиях строительства офисы в «нарезку» приобретаются преимущественно инвесторами, ожидающими роста стоимости. В первые два года строительства в среднем реализуется 40-60% площадей. Покупатели, приобретающие офисы для собственных нужд, предпочитают сделки на завершающих стадиях, когда объект готов к эксплуатации. В среднем к моменту ввода в эксплуатацию выкупается 80% площадей.
В 2024 году доля конечных пользователей в покупках офисов выросла до 84% из-за дефицита готовых предложений. При этом растет популярность смешанной модели владения, когда часть площадей приобретается для собственных нужд, а часть сдается в аренду.
Прогноз на 2025 год
Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на офисные помещения в 2025 году. Основные причины:
- Рост арендных ставок;
- Высокая стоимость заемных средств;
- Низкий уровень вакантных площадей.
Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group, отмечает, что спрос на офисные объекты класса А и B+ в Москве превышает предложение. В рамках программы комплексного развития территорий (КРТ) устаревшие офисные здания будут демонтированы, что вынудит арендаторов искать новые помещения.
По словам Василия Григорьева, директора отдела исследований рынка CORE.XP, государство продолжит поддержку офисного рынка через программы КРТ и мест приложения труда (МПТ). Это создаст новые деловые кластеры и привлечет дополнительные инвестиции в офисную недвижимость Москвы.
Таким образом, офисная недвижимость остается привлекательной для инвесторов, а спрос на качественные бизнес-центры в перспективе будет только расти.
