По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на февраль 2025 года 48% всех вакантных офисных площадей в Москве приходится на объекты с арендными ставками ниже 25 тыс. руб./кв. м в год. В основном это здания, расположенные за пределами центра, включая территории за МКАД, часто без отделки и с высокой долей незанятых площадей. В то же время на качественные бизнес-центры класса А в центральных районах приходится лишь 19% вакантных площадей.
Рост арендных ставок и неравномерность предложения
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на московском рынке офисов в феврале 2025 года составила 26,6 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX), что на 16% выше, чем годом ранее. Однако из-за дисбаланса в структуре предложения премиальные офисные пространства в границах Третьего транспортного кольца (ТТК) существенно превышают этот показатель.
Для объектов класса А средневзвешенная запрашиваемая ставка составила 29,4 тыс. руб./кв. м в год. Однако значительное количество вакантных помещений с низкими ставками в отдалённых районах снижает этот показатель. В высококачественных офисных центрах класса А в центре столицы запрашиваемые ставки превышают 40 тыс. руб./кв. м в год, а в премиальных локациях могут доходить до 90 тыс. руб./кв. м в год.
Динамика ставок аренды в ключевых деловых районах
Сравнительный анализ по классам офисов демонстрирует, что наиболее существенный рост запрашиваемых ставок произошёл в центральных районах:
- Центр (в пределах Садового кольца): +55% (с 37,5 до 58,1 тыс. руб./кв. м в год)
- Москва-Сити: +36% (с 43,2 до 58,6 тыс. руб./кв. м в год)
- Ленинградский коридор: +31% (с 36 до 47 тыс. руб./кв. м в год)
- Зона между ТТК и МКАД: +3% (с 28 до 28,9 тыс. руб./кв. м в год)
- За МКАД: +32% (с 15,5 до 20,5 тыс. руб./кв. м в год)
Средний рост ставок аренды по офисам класса А в Москве за год составил 25-30%, а в классе Prime — 15-20%. В премиальном сегменте диапазон ставок достиг 55-60 тыс. руб./кв. м в год, а в классе B+ — 25-30 тыс. руб./кв. м в год.
Дефицит качественных офисов и его влияние на рынок
На фоне ограниченного количества вакантных площадей в центре Москвы спрос продолжает превышать предложение. Уровень вакансии в офисах класса А в целом по городу снизился на 4,3 п.п. и составил 6% в феврале 2025 года. В ключевых деловых районах этот показатель ещё ниже:
- Москва-Сити: 1,2%
- Ленинградский коридор: 3,3%
- За МКАД: 17,6%
Из-за острого дефицита свободных площадей в центре владельцы премиальных бизнес-центров продолжают повышать ставки, что создаёт дополнительное давление на арендаторов.
По мнению Екатерины Беловой, члена совета директоров и руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, наиболее репрезентативными являются данные по отдельно взятым локациям: «Запрашиваемые ставки стремительно растут в условиях дефицита качественного предложения. В центральных районах базовые ставки на новые офисные площади могут достигать 90 тыс. руб./кв. м в год, тогда как за МКАД остаются объекты без отделки с низкими ставками, что существенно искажает средневзвешенный показатель по рынку».
Прогноз: рост ставок продолжится
В условиях дефицита готовых к въезду офисных площадей в 2025 году ожидается дальнейший рост ставок, особенно в районах с ограниченным предложением — в Москве-Сити, Ленинградском коридоре и других ключевых деловых центрах. Арендаторам, планирующим заключение долгосрочных контрактов, стоит учитывать текущий тренд и потенциальные корректировки ставок в ближайшем будущем.
