Розничный товарооборот России продолжает расти, а вакантность московских торговых центров увеличивается. По данным Commonwealth Partnership (CMWP), в III квартале 2026 года доля свободных площадей достигла 12%, прибавив 3,1 процентного пункта за год. Продажи перераспределяются в онлайн, торговые сети осторожнее подходят к расширению, а новые объекты увеличивают предложение недвижимости. Рост потребительских расходов уже не гарантирует собственникам ТЦ притока арендаторов.
Продажи растут, площади остаются свободными
За январь — август 2026 года оборот розничной торговли в России достиг 44,4 трлн рублей. В номинальном выражении он увеличился на 11%, в сопоставимых ценах — на 5,1%. При этом вакантность московских торговых центров продолжает расти.
По данным CMWP, в 2024 году свободными оставались 7,3% площадей, в 2025-м — 9,7%. К концу 2026 года аналитики компании прогнозируют увеличение показателя до 12,2%. За два года доля незанятых помещений может вырасти почти на пять процентных пунктов.
Общий товарооборот учитывает продажи независимо от канала покупки. Спрос на торговую недвижимость зависит от потребности ритейлеров в физических магазинах и их готовности расширять сети.
Часть потребительских расходов переходит в интернет. Одновременно увеличивается предложение торговых площадей, а новые объекты требуют времени для заполнения. Рост вакантности поэтому нельзя объяснить исключительно закрытием действующих магазинов.
С мая — июня 2026 года темпы реального роста розничного товарооборота начали снижаться. Продажи по-прежнему превышают прошлогодние, но замедление ограничивает стимулы для расширения торговых сетей.
Онлайн меняет спрос на магазины
По итогам 2025 года доля интернет-продаж в российском розничном товарообороте достигла 17,1%, увеличившись на 1,9 процентного пункта за год. В первом полугодии 2026 года оборот интернет-торговли составил 7,2 трлн рублей — на 18,7% больше, чем годом ранее, по данным CMWP.
Рост онлайн-продаж меняет потребность торговых сетей в дополнительных помещениях, хотя не означает отказа от физических магазинов.
Рынок недвижимости к тому же реагирует на изменение потребления с задержкой. CMWP установила связь между темпами розничного товарооборота и последующей динамикой свободных площадей. Ускорение роста продаж стимулирует расширение торговых сетей, тогда как замедление или сокращение оборота сдерживает спрос на помещения. По оценке компании, реакция вакантности проявляется примерно через год.
Старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева рассматривает корреляцию этих показателей лишь как один из индикаторов рынка. Даже при текущем росте продаж недвижимость может продолжать испытывать последствия предшествующего замедления потребления.
Влияет и новое строительство. Открытие торгового центра увеличивает общий объём предложения, но заполнение помещений не обязательно завершается одновременно с вводом объекта.
Конкуренция с интернет-торговлей — лишь часть объяснения. На вакантность одновременно влияют динамика потребления, решения арендаторов и ввод новых площадей.
Читайте также: Новые якоря заставляют торговые центры пересматривать состав арендаторов
Развлечения растут, товарные категории теряют оборот
Положение арендаторов московских торговых центров заметно различается. Одни форматы увеличивают продажи, другие теряют оборот даже в денежном выражении.
По данным CMWP, в январе — июне 2026 года оборот общественного питания вырос на 7%, развлечений и ювелирных изделий — на 6%. Продажи одежды и обуви за тот же период сократились на 6%, детских товаров — на 14%, бытовой техники и электроники — на 19,2%.
Денежные показатели, однако, не всегда отражают изменение реального спроса.
В ювелирной рознице увеличение оборота сопровождается сокращением числа чеков: рост обеспечивается в том числе повышением цен на драгоценные металлы. В общественном питании инфляционная составляющая также заметно влияет на результаты. Цены здесь растут быстрее, чем в розничной торговле в целом.
Развлечения выглядят устойчивее. По оценке старшего директора, руководителя департамента торговой недвижимости CMWP Зульфии Шиляевой, этот сегмент демонстрирует наиболее стабильную положительную динамику с учётом ценового фактора.
Пока часть товарных категорий сталкивается со снижением продаж, развлечения сохраняют положительную динамику. Однако падение оборота не равнозначно закрытию магазинов или немедленному освобождению помещений. Решения об аренде не следуют за продажами автоматически, а их влияние на вакантность проявляется с задержкой.
Новые арендаторы — другая экономика
Изменение спроса постепенно отражается на составе торговых центров. Наряду с традиционными магазинами большее значение приобретают развлечения, досуг, спорт и услуги.
Многие товарные покупки можно перенести в интернет, тогда как посещение развлекательного или спортивного объекта предполагает физическое присутствие. Такие форматы помогают торговым центрам заполнять свободные помещения, но требуют адаптации структуры арендного дохода.
По оценке CMWP, изменение состава арендаторов ставит перед собственниками задачу пересмотра финансовой модели объекта. Сокращение вакантности само по себе не гарантирует сохранения прежних финансовых показателей.
При этом положительная динамика развлечений не доказывает, что такие операторы обеспечивают более высокую или низкую доходность по сравнению с традиционной розницей. Для такого сравнения необходимы данные об арендных условиях, занимаемых площадях и структуре доходов.
Восстановление без ускорения потребления
По прогнозу CMWP, доля свободных площадей в московских торговых центрах может сократиться с 12,2% в конце 2026 года до 11,5% в 2027-м.
Аналитики связывают улучшение прежде всего с постепенным заполнением объектов, введённых во время волны нового строительства 2025 года, и расширением присутствия развлечений, спорта, досуга и услуг.
Существенного ускорения потребления этот сценарий не предполагает. CMWP опирается на прогноз Минэкономразвития, предусматривающий сохранение роста потребительских расходов без резкого изменения темпов. При таких условиях динамика розничного товарооборота, по оценке консультантов, не должна создавать дополнительного давления на вакантность в 2027 году.
Даже при реализации прогноза доля свободных площадей останется заметно выше уровня 2024 года — 7,3%. Сокращение вакантности улучшит заполняемость, но не вернёт рынок к прежним показателям.
В сценарии CMWP снижение вакантности связано прежде всего с освоением ранее введённых площадей и изменением состава арендаторов, а не с ускорением потребления. Для собственников московских ТЦ заполняемость остаётся лишь частью задачи. Не менее важна экономика нового состава арендаторов.
