Посещаемость российских торговых центров в первом полугодии 2026 года снизилась на 2% год к году, по расчетам Focus Technologies. В Москве динамика была сопоставимой, в Санкт-Петербурге падение оказалось заметнее — 5%; CMWP оценивает снижение трафика в этих городах на 1,5% и 3,9% соответственно. Для торговой недвижимости это уже не просто движение индекса посещаемости: слабый поток проверяет экономику арендаторов, вакантность и условия договоров с собственниками ТЦ.
Поток стал слабее, но проблема шире статистики
Минус 2% по Mall Index выглядит умеренной коррекцией, если смотреть только на общий показатель. Для торгового центра трафик — основа продаж арендаторов и аргумент в переговорах за площадь. Когда поток слабеет, арендатор иначе считает смысл присутствия в конкретном объекте: сколько покупателей доходит до магазина, сколько из них покупает и выдерживает ли точка фиксированную нагрузку.
Сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла Павел Люлин характеризует снижение посещаемости как устойчивое явление для рынка торговой недвижимости. Управляющий директор Fashion House Group Брендон О’Рейлли говорит о падении продаж в классических моллах на 20% год к году. Директор по стратегическому развитию компании «Магазин магазинов» Вячеслав Кацегоров связывает давление на рынок с падением потребительского спроса.
Сравнительно небольшое снижение посещаемости может быть болезненным для арендаторов, которые зависят от спонтанной покупки. Такому магазину важен не только входящий поток, но и готовность посетителя тратить. Если визит становится реже, а покупатель осторожнее, торговая точка быстрее подходит к границе рентабельности.
Крупным форматам труднее удерживать сценарий визита
По данным Focus Technologies, трафик средних и крупных торговых центров в январе—июне 2026 года сократился на 2–4% год к году. Эти форматы сильнее зависят от широкого набора поводов для посещения: одежды, обуви, общепита, досуга и сопутствующих покупок. Чем больше объект опирается на комплексный визит, тем чувствительнее он к отказу от необязательных расходов.
Одежда и обувь остаются значимой частью структуры арендаторов торговых центров. Focus Technologies связывает общее снижение трафика ТЦ в том числе с уменьшением посещаемости таких магазинов. Директор департамента торговой недвижимости Accent Светлана Кузьмина указывает, что сегмент одежды и обуви сильно зависит от импульсного спроса.
Для классического молла это уязвимое место. Fashion-арендатор работает не только с покупателем, который заранее решил приобрести конкретную вещь, но и с посетителем, пришедшим «посмотреть» и купившим по ситуации. Когда такой сценарий слабеет, торговый центр теряет часть прежней функции — превращать свободное время посетителя в дополнительные продажи арендаторов.
Давление не ограничивается fashion-сегментом. Старший директор CMWP Зульфия Шиляева считает более тревожным падение оборотов у предприятий общепита: по ее оценке, в прошлом году ситуация в этом сегменте была лучше, а сейчас потребители перешли к реальной экономии. Для торгового центра это минус еще один повод для регулярного визита: еда и досуг уже не компенсируют снижение интереса к покупкам так уверенно, как раньше.
Вакантность становится вторым индикатором давления
Снижение посещаемости уже сопровождается ростом пустующих площадей. По данным CMWP, в Москве сейчас вакантны 11–12% торговых площадей, тогда как в конце прошлого года показатель составлял 9,7%. Шиляева считает, что ритейлеры готовы отказаться в среднем от 10–20% торговых объектов. Президент Magic Group Александр Перемятов полагает, что оптимизацию выберет большинство ритейлеров.
Оптимизация не всегда означает полный уход из торгового центра. Директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева считает, что оставшиеся на рынке игроки продолжат сокращать площади своих магазинов. Для арендатора это более мягкий способ снизить нагрузку: сохранить присутствие в нужной локации, но уменьшить размер точки и объем обязательств. Для собственника ТЦ такой сценарий тоже болезнен: арендатор остается, но объект теряет часть заполненности и доходной базы.
У fashion-ритейлеров давление на торговую точку усиливается закупочной моделью. О’Рейлли говорит, что зарубежные фабрики сейчас требуют от российских дистрибуторов предоплату за товар, а свободных денег у бизнеса нет. При слабом трафике товар нужно оплачивать раньше, продажи становятся менее предсказуемыми, аренда остается регулярным платежом.
Аренда держится, но переговорная позиция меняется
В NF Group отмечают, что стоимость площадей в торговых центрах практически не меняется. Снижение посещаемости пока не стоит автоматически превращать в тезис о массовом падении ставок.
Давление проявляется иначе. Кузьмина считает, что сокращение трафика запускает переговоры по пересмотру условий аренды, а решение зависит от совокупности факторов: маржинальности бизнеса, роста операционных затрат и текущей ставки по кредитам. По ее оценке, объекты, потерявшие трафик, будут вынуждены отменять индексацию или корректировать условия договоров.
Для арендатора в такой ситуации важна не только номинальная ставка. Значение получают индексация, срок договора, размер площади, условия выхода, соотношение фиксированной и переменной части платежа. Для собственника ТЦ удержание ставки на прежнем уровне может потребовать уступок по другим параметрам — особенно в объектах, где поток ослаб сильнее.
Читайте также: Новые якоря заставляют торговые центры пересматривать состав арендаторов
Сильные форматы забирают устойчивый спрос
Директор по маркетингу Lassie Ева Чикирнеева считает, что рынок трансформируется, а трафик перераспределяется в пользу наиболее сильных торговых форматов. В такой логике выигрывает не просто объект с большой площадью, а площадка с понятным сценарием посещения, устойчивым набором арендаторов и способностью удерживать покупателя в условиях экономии.
Отдельные ритейлеры начинают смотреть за пределы классических моллов. Melon Fashion Group рассматривает размещение отдельных магазинов в объектах стрит-ритейла, хотя конкретных проектов пока нет. Этот сигнал не стоит трактовать как массовый исход из торговых центров, но он показывает изменение подхода к локации: арендатор проверяет, где физическая точка дает более предсказуемый поток и лучше контролируемую экономику.
Во втором полугодии участники рынка не ждут резкого восстановления. Перемятов считает, что трафик торговых центров продолжит снижаться. О’Рейлли не ожидает взрывного роста посещаемости, поскольку не видит предпосылок для тектонических сдвигов в макроэкономике. Это оценки участников рынка, а не установленный прогноз, но они задают осторожный фон для планирования.
Падение посещаемости торговых центров становится проверкой всей офлайн-модели: потока, продаж, площади, аренды и устойчивости формата. В слабых объектах аренда все чаще будет обсуждаться не как ставка за квадратный метр, а как плата за поток, который должен окупать торговую точку. Ритейлерам придется жестче оценивать каждое присутствие, а владельцам ТЦ — доказывать арендаторам не только наличие площади, но и качество покупательского сценария.
