В новых торговых центрах развлечения впервые стали крупнейшей категорией арендаторов. По расчетам Commonwealth Partnership (CMWP), в первом полугодии 2026 года на досуговые форматы пришлось 14% площадей, тогда как доля магазинов одежды и обуви сократилась до 13% против 22% годом ранее. При этом увеличение досуговых площадей само по себе не гарантирует притока посетителей: собственникам приходится искать не просто новых арендаторов, а форматы, ради которых люди готовы ехать в конкретный ТЦ.
Fashion сокращает экспансию
Сильнее всего сдвиг заметен в объектах, построенных за последние два года. Доля fashion в них за год снизилась на 9 п.п., до 13%, а развлекательных форматов удвоилась, достигнув 14%, подсчитала CMWP.
Перестройка идет и в крупных торговых центрах площадью более 100 тыс. кв. м. Доля магазинов одежды и обуви в них снизилась на 2 п.п., до 38%. Товары для дома увеличили присутствие на 8 п.п., до 13%, спортивные товары — с нуля до 4%. Доля продуктовых магазинов сократилась на 5 п.п., до 11%.
Fashion по-прежнему занимает значительную часть больших объектов, но ритейлеры стали осторожнее с расширением. По подсчетам NF Group, за семь месяцев 2026 года 47 российских и зарубежных компаний объявили о пересмотре своего присутствия на рынке. Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева связывает это с переходом сетей от экспансии к повышению эффективности действующих магазинов: компании оптимизируют площади и закрывают наименее результативные точки.
У отдельных игроков сокращение уже выражается в конкретных решениях. «Стокманн» планирует закрыть до пяти универмагов в течение ближайших 12 месяцев, Gloria Jeans — сократить 150 точек до конца года. Lime отказался от дальнейшей экспансии, а «Детский мир» обращается к собственникам крупных ТЦ с предложениями пересмотреть условия аренды.
Сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла, основатель Slava Concept Александр Перемятов связывает снижение активности fashion-ритейлеров со сложной экономической ситуацией и более сдержанным потребительским поведением. Fashion Consulting Group указывает и на последствия быстрого расширения предложения: после ухода ряда иностранных брендов в 2022–2023 годах сегмент пополнился десятками новых игроков, а предложение росло быстрее спроса.
Для владельцев ТЦ пространство для сохранения прежнего tenant mix за счет одной из традиционно крупнейших категорий арендаторов сужается.
Развлечения занимают освободившееся пространство
У досуговых форматов есть преимущество перед большинством товарных категорий: их значительно сложнее перенести в онлайн. Александр Перемятов указывает, что развлекательные операторы практически не конкурируют с электронной торговлей. Покупку одежды можно перенести в интернет; посещение фитнес-центра, фуд-холла или развлекательного пространства требует физического присутствия.
Евгения Хакбердиева связывает рост доли таких операторов с дополнительными поводами для посещения и увеличением продолжительности пребывания покупателей. Александр Перемятов считает, что более длинный визит может поддерживать продажи других арендаторов.
Руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева рассматривает расширение досуговой составляющей и как реакцию собственников на сокращение присутствия крупных торговых операторов. По ее оценке, ТЦ постепенно приобретают функции общественных пространств, поэтому фуд-холлы, фитнес-центры и развлечения естественно встраиваются в их структуру.
Читайте также: Новые якоря заставляют торговые центры пересматривать состав арендаторов
Большие и районные ТЦ расходятся по функциям
Меняется и формат нового строительства. По данным CMWP, более 70% новых торговых объектов в Москве приходится на районные комплексы. За десять лет средний размер вводимого ТЦ в столице сократился более чем втрое — до 12,4 тыс. кв. м. В целом по России показатель уменьшился в 2,5 раза, до 12,8 тыс. кв. м.
Руководитель аналитического центра Parus Asset Management Елена Михайлова связывает рост районных ТЦ с их ориентацией на услуги и повседневный спрос. В крупных объектах доля продуктовых операторов, напротив, сокращается. CMWP объясняет это тем, что регулярные покупки все чаще закрывают районные форматы, тогда как большим комплексам приходится привлекать посетителей более редкими и целевыми покупками.
Районный ТЦ работает прежде всего за счет близости и повседневных потребностей. Крупному комплексу нужен более весомый повод для отдельной поездки — отсюда большая роль досуга, гастрономии и других форматов, которые сами могут стать целью визита.
Больше развлечений — не обязательно больше трафика
Расширить досуговую составляющую проще, чем превратить ее в устойчивый источник посещаемости. Директор по маркетингу ЦДМ на Лубянке Мария Бежанова указывает, что на рынке немного операторов, способных создавать контент и мероприятия, ради которых люди специально приезжают в конкретное пространство.
Сама по себе замена магазина развлекательным оператором задачу трафика не решает. Все зависит от способности конкретного формата сформировать собственный спрос.
Текущая посещаемость также не дает оснований считать перестройку завершенным ответом на снижение покупательской активности. По данным Focus Technologies, на последней неделе августа трафик торговых центров был на 1,8% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. Александр Перемятов считает, что говорить о развороте потребительской активности пока рано.
Рост доли развлечений пока точнее описывает изменение структуры предложения, чем восстановление посещаемости. Площадь здесь вторична по отношению к качеству самого досугового продукта.
Торговля остается ядром
Участники рынка ожидают дальнейшего роста доли развлекательных форматов, хотя возможности такой трансформации зависят от типа торгового центра. При этом классический ритейл из модели ТЦ не исчезает.
Евгения Хакбердиева считает, что торговля сохранит роль базового ядра, а сочетание магазинов и досуговых функций останется доминирующим форматом. Текущая структура крупных объектов этому не противоречит: fashion, несмотря на сокращение доли, по-прежнему занимает значительную часть площадей.
Магазин остается важной частью предложения, но уже не всегда способен быть единственной достаточной причиной для поездки в крупный комплекс. Сокращение активности fashion-ритейлеров лишь ускоряет эту перестройку.
Устойчивость смешанной модели будет определяться не количеством квадратных метров, отданных под досуг, а тем, способны ли эти форматы сами создавать спрос на визит.
