Российские торговые центры все заметнее замещают традиционный ретейл фитнес-клубами, термальными комплексами и спортивными площадками. По данным CORE.XP, АТЭР и Focus Technologies, доля таких форматов растет на фоне ослабления fashion-сегмента и освобождения крупных площадей. Для собственника ТЦ решающим остается не поток в новый объект сам по себе, а его влияние на всю галерею.
От магазинов к сервисам и досугу
Перестройка началась с ослабления прежнего ядра торговых центров. По данным Focus Technologies, fashion-сегмент сократился на 5% в 2025 году и сохранил ту же отрицательную динамику в первом полугодии 2026-го. Кафе и рестораны после нулевой динамики в 2025 году ушли примерно в минус 1%. Спортивно-досуговые категории за те же периоды прибавляли около 3%.
После закрытия крупных якорей в отдельных проектах остаются блоки площадью 8000–10 000 кв. м, оценивает эксперт по коммерческой недвижимости Антон Реутов. Заполнить их новым магазином прежнего масштаба становится сложнее.
Спортивные и оздоровительные операторы подходят для таких помещений лучше многих других категорий. Им нужны высокие потолки, мощная вентиляция, повышенные нагрузки на перекрытия, просторные залы, парковка и транспортная доступность. Значительная часть этой инфраструктуры в торговых центрах уже есть.
Директор по развитию Spirit Fitness Галина Курносова считает фитнес-клуб площадью от 1500 кв. м полноценным якорем для освободившихся помещений. У сети 41 объект, почти 90% из них работают в торгово-развлекательных центрах. По оценке компании, размещение в ТЦ обеспечивает не менее 15% новых клиентов в год.
Схожая логика действует в паделе. Sky Padel открыл первый зал на шесть кортов в московском «Афимолле» в январе 2025 года. Среднемесячную загрузку площадки исполнительный директор компании Евгений Ванюков оценивает в 80–85%. Для дальнейшего расширения сеть рассматривает торговые центры с потолками выше 8 м и площадями, позволяющими разместить несколько кортов размером 10 × 20 м.
Читайте также: Падение посещаемости ТЦ заставляет арендаторов торговаться за площади
Площади меняют назначение
Руководитель отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев оценивает совокупную долю развлекательных и спортивно-оздоровительных форматов в московских ТРЦ в 53% в первом квартале 2026 года против 9,3% годом ранее.
Сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости Павел Люлин приводит другую выборку. По его оценке, в крупных российских объектах спортивно-развлекательная инфраструктура до 2021 года занимала в среднем 7–10% арендопригодной площади, сейчас — около 30%.
Показатели относятся к разным сегментам и не дают единой оценки рынка. Их объединяет направление: площади, прежде отведенные под товарное потребление, переходят к функциям, которые невозможно перенести в интернет.
Посетитель все реже приезжает в торговый центр без конкретной цели. Поводом становится тренировка, семейный отдых, встреча, кино, получение заказа или посещение сервиса. Витрина переместилась в смартфон, тогда как занятие спортом, термальный отдых или игру на корте нельзя заменить доставкой.
Основатель и генеральный директор DDX Fitness Иван Ситников указывает, что клиенты сети посещают клубы два-три раза в неделю. Более половины из 160 объектов DDX Fitness расположены в ТРЦ. По оценке Ситникова, посетители клубов дольше остаются в комплексе и пользуются кафе, магазинами, сервисами и парковкой.
Фитнес формирует устойчивый недельный маршрут. Термы и семейные центры увеличивают продолжительность визита. Падел способен собирать высокий поток на ограниченном числе площадок, хотя его масштабирование сильнее зависит от конфигурации здания.
Спрос на городской досуг
Летом 2026 года спрос на локальный отдых усилился. По данным аналитического центра «Чек Индекс», в первом полугодии средний чек в спа-центрах и акватермальных комплексах вырос на 14% год к году, до 4317 рублей, число покупок — на 9%. В семейных и детских развлекательных центрах расходы увеличились на 9%, до 1240 рублей, количество покупок — на 2%.
В июне динамика была заметнее, особенно в московской агломерации. Медианный чек в спа- и акватермальных комплексах оказался на 13% выше, чем годом ранее, число покупок увеличилось на 19%. В семейных развлекательных центрах траты выросли на 10%, до 1488 рублей, количество покупок — на 13%.
Федеральная сеть «Термолэнд», большинство из 16 объектов которой размещены в ТРЦ, в июне зафиксировала рост посещаемости в 1,5 раза к маю. В Новокузнецке прирост составил 91%, в Ярославле — 79,9%, в Оренбурге — 74%, в Москве — 50%.
Единой региональной динамики нет. Создатель сети «Городские термы» Юрий Бычков оценивает рост спроса в Удмуртии и Татарстане в 8–12% год к году, в Самаре — в 30%, тогда как в Москве фиксирует стагнацию. Популярность формата не отменяет влияния локальной конкуренции, насыщенности рынка и особенностей конкретного объекта.
Фитнес-клубы также нарастили летнюю аудиторию. По данным Национального фитнес-сообщества, посещаемость в среднем по России выросла на 8,8%, а в мегаполисах — до 19%. Глава НФС Елена Силина связывает спрос не только с тренировками: для части клиентов клуб становится местом общения и регулярного досуга.
Трафик арендатора и трафик галереи
Высокая посещаемость нового оператора еще не делает его полноценным якорем. Между потоком в фитнес-клуб и эффектом для всего ТЦ находится маршрут посетителя: через какой вход он попадает в здание, проходит ли по галерее, пользуется ли кафе, магазинами и сервисами, сколько времени проводит за пределами арендованной зоны.
Отдельный вход удобен оператору, но может изолировать его аудиторию от остальных арендаторов. Антон Реутов предупреждает, что в ряде проектов спортивно-досуговые форматы работают преимущественно на собственную выручку и почти не влияют на экономику соседних площадей.
У нового якоря две разные функции. Первая — занять крупный блок и сократить вакансию. Вторая — привести аудиторию, которая распределяет расходы между несколькими операторами. Первая решается договором аренды. Вторая зависит от планировки, расположения входов, состава соседей и того, насколько естественно посетитель продолжает маршрут по объекту.
Сами форматы тоже различаются. Фитнес создает частый поток в течение недели. Термы рассчитаны на более продолжительный, но менее регулярный визит и сильнее зависят от сезона и региона. Падел предъявляет жесткие требования к помещению и может демонстрировать высокую загрузку при сравнительно ограниченной пропускной способности.
Объединять эти категории под общей вывеской «спорт и досуг» удобно для статистики, но недостаточно для оценки их роли в конкретном ТЦ.
За пределами арендованной площади
Фитнес-клубы, термы и падел-центры уже способны заменить традиционный ретейл по объему занимаемых помещений и создать самостоятельный поток посетителей. Данных о том, что этот поток автоматически повышает продажи остальных арендаторов, пока недостаточно.
Новый якорь начинает работать на торговый центр только тогда, когда его аудитория включается в экономику всего объекта. В противном случае он сокращает вакансию, но оставляет галерею без дополнительного трафика.
